За МКАД абсолютный рекорд предложения новостроек: 4 млн. м2 Что будет с ценами?
03:00 09.06.2015
Московская область и Москва за МКАДом
ИРН-Консалтинг написал отличную статью с данными о предложении квартир в Московской области и Москве: "На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения" .
В статье употреблено слово беспрецендентный, что не типично для аналитики в недвижимости - в этой области появление негативных слов строго ограничено, что бы не уронить рынок.
Объем предложения новостроек (объектов)
На этом и останавливаются - статья фокусируется на вопросах глубины рынка предложения, но не касается главного вопроса для инвестора - прогноз цен. Слово цена в такой содержательной статьи упоминается всего 3 раза. Предлагаем взгляд дальше статьи - что следует из имеющихся фактов:
Рекордный объем предложения
Замедление спроса из-за снижение располагаемых доходов населения, рост цен на импорт, снижение доступности ипотеки
Кредиты давят на застройщиков, с конца 2014 по повышенным ставкам
Снижение учетной ставки и, как следствие, ставки по кредитам, окажет только незначительную поддержку спросу - ставки уже на уровне 12%
Итого: еще 6-12 месяцев девелоперы подержут цены, потом будут снижать: с одной стороны, окончательно перестанут верить в "отскок (экономики, доходов, цен, продаж) как в 2009", с другой давление полученных кредитов вынудит продавать.
Москва (старая)
Перспективы падения цен в Московской области понятны уже несколько лет. Относительность новостью является то, что происходящее в Московской области в течение 1-3 лет перейдет и в Москву.
Цены в Москве защищали снижением предложения - за последние 10 лет объем предложения новостроек сократился на 44%. Этот период заканчивается:
Начало массовых застроек промзон - по оценкам Эст-а-тет, вывод на рынок более 5 млн. м2 до 2020 года. Основные - ЗИЛ, «Серп и молот» и «Грайвороново» - 3.5 млн. м2. Сдача в эксплуатацию планируется в 2017, то есть реально этот объем выйдет на рынок в 2016-2020, по 1 млн. м2 в год. С 2010 по 2014 в старой Москве вводилось 2 млн. м2 в год. Если старые источники в целом проектов останутся, то рост предложения будет до +50%
Московские власти сильно заинтересованы в развитии пром. территорий
Изменились правила игры на строительном рынка. До 2008 расчет квартирами после постройки, после - оплата вперед. Плюс рост кадастровый стоимости земли. Соответственно, откладывать проекты дорого, рационально - строить и получать деньги от продаж, вне зависимости от цен
Лучше рынка будут себя чувствовать только объекты в круге радиусом 1 остановка на метро от Садового кольца - с ними новостройки в промышленных зонах будут конкурировать только косвенно.
Добавить комментарий
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Регистрация
